Para 2025, Japón tendrá 9 millones de viviendas vacías: Derecho de adquisición para extranjeros de propiedades vacías
¿Le gustaría ser propietario de una casa en Japón?
¿Sabía que en Japón existen numerosas viviendas vacías y que algunas de ellas pueden adquirirse a bajo precio?
Estas 'casas vacías (akiya)' están esparcidas por todo el país, especialmente en las regiones rurales, y existen muchas propiedades que incluso los extranjeros pueden adquirir.
¿Existen casas vacías (akiya) en Japón que se transfieran a bajo precio?
¡Sí existen! Técnicamente sí existen. Sin embargo, muchas de las propiedades ofrecidas a precios ultrabajos son viviendas muy antiguas que requieren costes de renovación para ser habitables.
Dependiendo del contrato, el vendedor podría cubrir los siguientes gastos durante la transferencia de una propiedad de precio ultrabajo:
🔹 Impuesto sobre Adquisiciones de Bienes Inmuebles (不動産取得税 - Fudōsan shutokuzei)
🔹 Impuesto de Registro (登記免許税 - Tōki menkyozei)
🔹 Honorarios de Notario/Administrativo (司法書士手数料 - Shihō shoshi tesūryō)
Si el vendedor no los cubre, el nuevo propietario será responsable de pagar estos costes.
Las bases de datos de casas vacías (Akiya Database) y los bancos de propiedades vacías de los gobiernos locales son herramientas efectivas para buscar inmuebles japoneses con bajo presupuesto. Estos sitios suelen ofrecer:
🔸 Filtros de precio: Permiten encontrar las propiedades más baratas dentro de tu presupuesto.
🔸 Categorías específicas: Muchas plataformas tienen secciones dedicadas exclusivamente a propiedades de "precio ultrabajo".
🔸️ Indicación de subvenciones: Los sitios gestionados por gobiernos locales suelen marcar las propiedades elegibles para ayudas o subvenciones disponibles.
¿Pueden los extranjeros adquirir casas vacías (akiya) en Japón?
No es una 'cesión' estricta, pero se están expandiendo sistemas que permiten a los extranjeros adquirirlas de manera práctica y a bajo costo. Ejemplos representativos:
🔹 Sistema de Cesión para Residencia Larga: En municipios cercanos a Tokio, ofrecen casas tradicionales (kominka) de más de 100 años por una tarifa de uso de aproximadamente 1,000 yenes al año, transfiriendo la propiedad después de 15 años de residencia.
🔹 Programas de Revitalización Regional: En Tanabe, Prefectura de Wakayama, un emprendedor extranjero adquirió una casa de 110 años por unos 2 millones de yenes (aprox. 12,000 €) y la transformó en alojamiento turístico.
🔹 Uso de Bancos de Casas Vacías: Sistemas de registro operados por 1,256 municipios (a marzo de 2025), que ofrecen cesiones a bajo precio condicionadas a contribuir con la comunidad local.
¿Se pueden buscar casas vacías japonesas en línea?
Principales plataformas de búsqueda:
🔸 Portal de Bancos de Casas Vacías del MLIT (Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo): Permite buscar centralizadamente información de propiedades vacías registradas por municipios de todo Japón.
🔸 Plataforma privada "Akiya&Inaka": Sitio especializado con soporte en inglés (más de 5,000 propiedades registradas).
🔸 Sitios web municipales exclusivos: Servicios especializados por región, como la "Reunión de Casas Vacías" (Akiya Meeting) del pueblo de Karuizawa, Prefectura de Nagano.
Al buscar, verifique siempre:
✅ Año de construcción (Tatemono Nengetsu)
✅ Estado de renovación (Kaishū Jōtai)
✅ Reglamentos locales (Chiiki Rūru)
Para extranjeros, el filtro "Aceptan extranjeros" (Gaikokujin Ukeire Ka) es especialmente útil.
Costes reales de adquirir una casa vacía (akiya)
Aunque varían según cada caso, es crucial entender que incluso en propiedades de bajo coste, existen gastos adicionales al adquirir una vivienda. Principales costes y desafíos:
【Gastos legales y financieros】
🔹 Tarifas de transferencia de propiedad
🔹 Impuesto de Registro / Impuesto sobre Adquisiciones Inmobiliarias
🔹 Liquidación de impuestos sobre bienes inmuebles atrasados
🔹 Honorarios de notario (trámites de registro de propiedad)
🔹 En algunos casos, cálculo prorrateado de impuestos por múltiples años
【Costes de renovación y mantenimiento】
| Concepto | Ejemplos concretos |
|---|---|
| Retirada de enseres | Eliminación de objetos personales/muebles |
| Reparaciones estructurales | Arreglo de tejados / Control de humedad y moho |
| Adaptación cultural | Cambio de tatamis / Aislamiento térmico (para invierno) |
| Medidas preventivas | Exterminio y prevención de termitas |
【Desafíos de adaptación social】
Barreras culturales
Trasladarse de zonas urbanas a rurales implica desafíos de integración comunitaria, incluso para japoneses. Diferencias en dialectos y costumbres son especialmente notorias.
Obligaciones de participación local
Muchas áreas rurales mantienen la tradición del «yui» (ayuda mutua), que incluye:
🔸 Mantenimiento de espacios públicos (desbroce de caminos, senderos)
🔸 Apoyo en cosechas agrícolas comunitarias
🔸 Cooperación en simulacros anti-desastres y festivales locales
La evaluación integral de estos factores es clave para una verdadera "adquisición de bajo coste". Son esenciales la investigación local previa y consultas detalladas con los gobiernos municipales.
Programas de apoyo para casas vacías (gobierno y municipios)
Existe un sistema de apoyo por etapas:
Subvenciones para renovación (hasta ¥10 millones ≈ 57,000€):
🔹 Nagano-shi: Hasta ¥2.5 millones para reformas anti-sísmicas
🔹 Prefectura de Tochigi: Hasta ¥8 millones combinando reformas de eficiencia energética
Combinación con apoyo empresarial:
🔹 Ugo-machi (Akita): Hasta ¥15 millones por reforma + apertura de negocio
Programa especial de Tokio:
🔹 "Proyecto de promoción de viviendas Zero-Emissions": ¥2.1 millones para aislamiento térmico
Métodos eficientes para buscar akiya locales
4 pasos clave:
🔸 Visita directa a oficinas municipales
Consultar en ventanillas de inmigración sobre "programas para extranjeros".
Ejemplo: Gujō (Gifu) cuenta con personal angloparlante/chino.
🔸 Crear redes locales de información
Registro en cuentas oficiales de LINE
Ejemplo: Cuenta "Consejero de inmigración de Oguni" (Yamagata)
🔸 Utilizar tours locales
・Niseko (Hokkaidō): Programas de estancia (15 akiya registrados)
・Hakuba (Nagano): Tours de inspección en inglés (2 veces/mes)
🔸 Consultar con asesores especializados
・"Akiya&Inaka" (Tokio): Media propiedades bien comunicadas en Kanagawa/Shizuoka
・2025: Consultas aumentaron 5x vs. año inaugural (68% usuarios extranjeros)
Clave del éxito: "Convivencia comunitaria"
Lee, propietario singapurense de una cafetería en Wakayama:
«Visitó la zona 10+ veces antes de mudarse, aprendiendo ceremonia del té para construir confianza. "La actitud de respeto hacia las tradiciones locales fue clave para nuestra aceptación"».
Adquirir una akiya no es solo obtener vivienda: es participar en la preservación cultural japonesa. Con el uso adecuado de estos sistemas, se expande un marco internacional para transmitir viviendas históricas a nuevas generaciones.